انتشارات شهرداری تهران سیاست گذاری پیشرفت شهری 3092-653X مقالات آماده انتشار 2026 06 01 Property Valuation and Urban Revenue Collection within a Participatory Governance Framework: The Case of Isfahan ارزش‌گذاری املاک و اخذ عوارض شهری، رویکرد حکمرانی مشارکتی (مورد مطالعه شهر اصفهان) 244662 10.22034/judpm.2026.580224.1099 FA رضا نصراصفهانی گروه کارآفرینی و اقتصاد دانشگاه هنر اصفهان. اصفهان . ایران 0000-0002-8195-1339 مصطفی نباتی نژاد دکتری، کارآفرینی، مدیریت و اقتصاد، دانشگاه آزاد واحد علوم تحقیقات، تهران، الهام عاقریان کارشناسی ارشد، علوم تربیتی و روانشناسی، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایران Journal Article 2026 05 02 Abstract<br /> <br /> This study aims to improve the property valuation system for urban charge collection in Isfahan by incorporating the participation of real estate agents. The research adopts a descriptive–analytical approach and was conducted with the participation of 914 respondents, including municipal property experts and members of the Isfahan Real Estate Association, selected through random sampling. Data were collected using structured questionnaires based on detailed geographical zoning, with a clear distinction between primary and secondary streets.<br /> <br /> The findings indicate that the average discrepancy between expert-based property valuation and market pricing amounts to 60 million IRR in the residential sector and 130 million IRR in the commercial sector. In the residential sector, 22% of regional codes showed low discrepancy (less than 10%), 31% moderate discrepancy (10–30%), and 47% required reassessment. The corresponding figures for the commercial sector were 9%, 19%, and 72%, respectively.<br /> <br /> The proposed hybrid model, assigning a weight of 70% to expert valuation and 30% to market prices, significantly reduced these discrepancies. The results confirm the effectiveness of the hybrid model in improving the urban property valuation system. It is recommended that the Municipality of Isfahan adopt this model for the periodic updating of base property values. This study represents an important step toward enhancing the system of urban charge determination and increasing transparency in urban governance. چکیده: این مطالعه با هدف بهبود نظام ارزشگذاری املاک شهر اصفهان جهت اخذ عوارض شهری با بهره گیری از مشارکت مشاورین املاک در شهر اصفهان انجام شد. پژوهش حاضر به روش توصیفی-تحلیلی و با مشارکت ۹۱۴ نفر از کارشناسان املاک شهرداری و مشاورین عضو اتحادیه املاک اصفهان که به شیوه نمونه‌گیری تصادفی انتخاب شده بودند، اجرا گردید. داده‌ها از طریق پرسشنامه‌های ساختاریافته مبتنی بر پهنه‌بندی جغرافیایی با تفکیک دقیق گذرهای اصلی و فرعی جمع‌آوری شد. یافته‌های تحقیق نشان داد که میانگین اختلاف قیمت ارزشگذاری املاک کارشناسی و قیمتگذاری بازار در بخش مسکونی ۶۰ میلیون ریال و در بخش تجاری ۱۳۰ میلیون ریال است. در بخش مسکونی، ۲۲ درصد از کدهای منطقه‌ای دارای اختلاف کم (کمتر از ۱۰ درصد)، ۳۱ درصد اختلاف متوسط (۱۰ تا ۳۰ درصد) و ۴۷ درصد نیاز به بررسی مجدد داشتند. این ارقام برای بخش تجاری به ترتیب ۹ درصد، ۱۹ درصد و ۷۲ درصد بود. مدل ترکیبی پیشنهادی پژوهش که در آن ۷۰ درصد به قیمت کارشناسی و ۳۰ درصد به قیمت بازار وزن داده شد، توانست به طور معناداری این اختلافات را کاهش دهد. نتایج این مطالعه مؤید کارایی مدل ترکیبی در نظام ارزش‌گذاری املاک شهری است. پیشنهاد می‌شود شهرداری اصفهان از این مدل برای به‌روزرسانی دوره‌ای قیمت‌های پایه استفاده نماید. این پژوهش گامی مهم در جهت بهبود نظام تعیین عوارض ساختمانی و افزایش شفافیت در مدیریت شهری محسوب می‌شود.