انتشارات شهرداری تهران سیاست گذاری پیشرفت شهری 3092-653X 3 3 2026 09 23 Property Valuation and Urban Revenue Collection within a Participatory Governance Framework: The Case of Isfahan ارزش‌گذاری املاک و اخذ عوارض شهری، رویکرد حکمرانی مشارکتی (مورد مطالعه: شهر اصفهان) 393 409 244662 10.22034/judpm.2026.580224.1099 FA رضا نصر اصفهانی دانشیار گروه اقتصاد و کارآفرینی‌، دانشگاه هنر اصفهان، ایران 0000-0002-8195-1339 مصطفی نباتی‌نژاد دانش‌آموختۀ دکتری کارآفرینی، مدیریت و اقتصاد، دانشگاه آزاد واحد علوم تحقیقات، تهران، ایران الهام عاقریان کارشناسی ارشد، علوم تربیتی و روانشناسی، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایران Journal Article 2026 02 27 <span>This study was conducted to improve the property valuation system of Isfahan City for the assessment of municipal charges by incorporating the participation of real estate consultants. The research adopted a descriptive–analytical approach and involved 914 participants, including municipal property valuation experts and members of the Isfahan Real Estate Consultants Association, who were selected through random sampling. Data were collected using structured questionnaires based on a detailed geographical zoning framework, with a precise distinction between main and secondary streets. The findings revealed that the average discrepancy between expert-assessed property values and market prices amounted to 60 million Iranian Rials in the residential sector and 130 million Iranian Rials in the commercial sector. In the residential sector, 22% of regional valuation codes exhibited low discrepancies (less than 10%), 31% showed moderate discrepancies (10–30%), and 47% required re-evaluation. The corresponding figures for the commercial sector were 9%, 19%, </span><span>and 7</span><span>2%, </span><span>respectively</span><span>. A hybrid valuation model was developed based on minimizing estimation errors and empirically testing alternative weighting schemes. The optimal model assigned a weight of 70% to expert valuations and 30% to market-based valuations. The results demonstrated that this combination significantly reduced the gap between expert-assessed values and actual market prices. The findings confirm the effectiveness of the proposed hybrid model in urban property valuation systems. It is recommended that the Municipality of Isfahan employ this model for the periodic updating of benchmark property values. The application of the proposed approach can contribute to enhancing the efficiency of building charge assessment mechanisms and increasing transparency in urban governance and municipal management.</span> <span dir="RTL" lang="AR-SA">این مطالعه با هدف بهبود نظام ارزش‌گذاری املاک شهر اصفهان جهت اخذ عوارض شهری با بهره‌گیری از مشارکت مشاوران املاک در شهر اصفهان انجام شد. پژوهش حاضر به روش توصیفی ـ تحلیلی و با مشارکت ۹۱۴ نفر از کارشناسان املاک شهرداری و مشاوران عضو اتحادیۀ املاک اصفهان که به شیوۀ نمونه‌گیری تصادفی انتخاب شده بودند، اجرا شد. داده‌ها از طریق پرسشنامه‌های ساختاریافته مبتنی بر پهنه‌بندی جغرافیایی با تفکیک دقیق گذرهای اصلی و فرعی جمع‌آوری شد. یافته‌های تحقیق نشان داد میانگین اختلاف قیمت ارزش‌گذاری املاک کارشناسی و قیمت‌گذاری بازار در بخش مسکونی ۶۰ میلیون ریال و در بخش تجاری ۱۳۰ میلیون ریال است. در بخش مسکونی، ۲۲ درصد از کدهای منطقه‌ای دارای اختلاف کم (کمتر از ۱۰ درصد)، ۳۱ درصد اختلاف متوسط (۱۰ تا ۳۰ درصد) و ۴۷ درصد نیاز به بررسی مجدد داشتند. این ارقام برای بخش تجاری به‌ترتیب ۹ درصد، ۱۹ درصد و ۷۲ درصد بود. مدل ترکیبی پیشنهادی پژوهش بر اساس حداقل‌سازی خطای برآورد و آزمون تجربی ضرایب مختلف طراحی شد که در آن ۷۰ درصد به قیمت کارشناسی و ۳۰ درصد به قیمت بازار اختصاص یافت. نتایج نشان داد این ترکیب توانسته است اختلاف میان ارزش‌های کارشناسی و بازار را به طور معناداری کاهش دهد. نتایج این مطالعه مؤید کارایی مدل ترکیبی در نظام ارزش‌گذاری املاک شهری است. پیشنهاد می‌شود شهرداری اصفهان از این مدل برای به‌روزرسانی دوره‌ای قیمت‌های پایه استفاده کند. کاربست نتایج این پژوهش می‌تواند در جهت کارآمدی بیشتر نظام تعیین عوارض ساختمانی و افزایش شفافیت در مدیریت شهری محسوب می‌شود.</span> https://www.judpm.ir/article_244662_c3146cd3c15c460f1081e2e5adb84fc3.pdf